如何找到理想空间,建立属于自己的特色小店?

如何找到理想空间,建立属于自己的特色小店?

人人都有空间梦,真正把它落实造梦成功的人,都是令人敬佩的「小店主」。

我是 Andrew,从 2010 年开始创办「隽永 R」,每天看房子的数量基本上是 5 间起跳,目前经过挑选上架到官网的物件数量也超过 600 个了。同时,为了帮助更多小店主找到理想空间,我们也建了一个「付费群」,让更多小店主可以共享空间情报,以及节省仲介费。因此,我们累积了许多的经验可以跟大家分享。

开店有很多工作,在「找空间」这件事情,大致可分为四大流程:找、看、谈、签,也就是找房子、看房子做评估、谈判斡旋、签约。

我们将网友常见问题做一个统整,以下有五点建议:

#租屋=相亲

租屋跟相亲几乎是一个样子的,你必须要亲力亲为,没人可以代替你做这个工作,建议你至少要看过超过一百间房子以上,累积自己的经验值。

你除了要评估这个空间你喜不喜欢,更要计算它的商业潜力是否可以支撑你的梦想。

理性感性两边一番拉扯之后,最终你还有一关要过,也就是你跟房东合不合拍?千万不要误以为你喜欢房子就够了,所有最重要的事情,还是要回到人身上,如果你跟房东对谈之下,两个人不合拍,那事情也不会成。

所以,在这边给大家正确观念,这个活得自己干,别人帮不了。每天打开网站一个一个浏览吧!

#不要只倚赖仲介

延续着上一段,除了自己要亲力亲为之外,我们还是要善用资源,跟仲介维繫良好的关係,增加自己找到理想空间的机率。

不要倚赖仲介,这毕竟是自己的店、自己的生意,自己不扎实地看房子,是不会有好空间的。

仲介分很多种,有只做土地的,也有只做房屋买卖。做租屋的也有针对住家、店面、商办等等,不一样的产品有不一样的仲介。

在台湾几乎有九成九的仲介是所谓的甲方代理人,也就是服务屋主。服务屋主比较稳定而且有明确的合约可以约束双方合作。

但服务承租方是相对不靠谱的,你请仲介帮你找房子,你付过钱了吗?你签了合约了吗?如果没有,那你应该很清楚,为什幺不要只倚赖仲介,因为你们的合作关係并不稳固,你也就没有供应链可以服务你。

这是台湾的市场状态,欧美没有这个问题,我们要走到那一步还有一阵子,在这一阵子,你还是得靠自己并且广结善缘。

#清楚定位你的预算

常听到许多小店主说:如果地点好,我可以加价。这句话其实是很危险的,我的建议是:你当初拟定的租金预算跟最后成交价正负不要超过 15%。

身为负责人,应该严谨的遵守预算,开店做生意不只是自己爽,还要让股东也一起爽,没有遵守预算规则,很容易就让你的生意失控,每个人做生意的经验通常是有限的,月租金按经验值不能超过你的月营收 20%。

你曾经管过几个人的团队,做多少营收的店,其实你自己应该要很清楚,突然让你做大一倍营收的事情,你肯定吃不消,

#找出风格拥抱自我

台北市目前住宅、商办租金都有些规律,但是店面常常有落差很大的情形发生,因为每个人对于不动产可以产生的商业价值有不同的估算。因此,风格小店主在选择空间时,一定要避开黄金店面,那些店面是给财团租的,风格小店可以透过捷运站三公里範围内的巷子找寻空间。

评估不动产的角度不会只有一个,你如果也只会选黄金三角窗,那势必无法跟财团竞争。
台北巷弄文化已经发展出不错的样态,藉由学习别人的店,你应该就能抓出你自己要的感觉。

#法规地雷超多

吴宗宪、孙兴、孙耀威这些知名艺人开店被拆、被检举违规的新闻,相信大家都有所耳闻,艺人开店不只是因爲人红是非多,有一部份的原因是台湾的建筑法规很多,一时没有注意,你很容易就触法而不自知。例如:使用分区、土管规则、建物等等,侯友宜的「寄宿住宅」跟「多户住宅」也非三言两言能说清楚。

小店主的专业背景多为「服务业」出生,对于「不动产法规」相对来说是非常陌生的,因此强烈建议一定要找一个专业的顾问帮助你解决问题,千万不要有「我不知道」就没事的心态,出来做生意你就是要懂,不懂就是要找懂得人帮你,不然吃亏的还是你自己。

举个简单例子,很多人在做商业登记时,不知道「眉角」,常常会跟会计师说帮我登记越多越好,我是文艺小店,偶而会请乐团来表演做活动,所以帮我弄个「J603010 音乐展演空间业」,殊不知这样的小事情,就很容易让你收到 6~30 万的罚单。。

以上五点,给大家做个参考,有机会再详细往下讲。

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